三門峽法院能動(dòng)司法 圓了業(yè)主安居夢

歷時(shí)2年，涉案1.02億元，“爛尾樓”終盤活！

“原來愁得天天睡不著覺，現(xiàn)在終于有盼頭了，我們心里這塊大石頭算放下來了”“感謝黨委政府，感謝三門峽法院，甘棠雅苑項(xiàng)目才能重整成功，我們一定能住上新房。”雖已是深冬，記者聽到的都是暖心的話，甘棠雅苑業(yè)主難掩喜悅和激動(dòng)，對(duì)新家園充滿憧憬。

甘棠雅苑是省級(jí)重點(diǎn)關(guān)注“問題樓盤”，被確定為省級(jí)“保交樓”項(xiàng)目。2014年，甘棠雅苑項(xiàng)目由三門峽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目涉2及600余套房產(chǎn)。2015年底，因企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工；2018年，該公司原實(shí)際控制人因涉嫌犯罪被刑事立案，后被判刑，該項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)后又全面停工，購房者、農(nóng)民工等多方利益無法保障，購房戶頻繁上訪，造成不良社會(huì)影響。

府院聯(lián)動(dòng),打破“僵局”

針對(duì)甘棠雅苑“問題樓盤”這一“頑疾”，三門峽市委市政府成立問題樓盤工作小組，并指導(dǎo)支持三門峽市法院成立項(xiàng)目常態(tài)化工作專班，強(qiáng)化府院聯(lián)動(dòng)，搭建工作平臺(tái)，與市財(cái)政局、稅務(wù)局、房管局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等相關(guān)職能部門建立聯(lián)席會(huì)議、信息通報(bào)、重大事項(xiàng)會(huì)商等制度，先后3次召開聯(lián)席會(huì)議，專門出臺(tái)會(huì)議紀(jì)要，有序推進(jìn)、妥善解決歷史遺留問題。2021年6月至今，常態(tài)化工作專班通過協(xié)調(diào)解決了破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的競買兜底、資產(chǎn)過戶、證照變更、稅費(fèi)減免等問題，為買受人減免土地增值稅700多萬元，有效緩解破產(chǎn)房企復(fù)工續(xù)建資金壓力。

2022年10月28日，三門峽市法院于發(fā)布公告對(duì)天仁公司名下土地使用權(quán)、在建工程等資產(chǎn)進(jìn)行拍賣，后兩次流拍。在第三次公開拍賣時(shí)，國企文達(dá)置業(yè)參加拍賣，并以1.02億元成功拍下甘棠雅苑。文達(dá)置業(yè)在辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記時(shí)，因洛陽市某法院在三門峽市法院受理破產(chǎn)案件后對(duì)天仁公司土地資產(chǎn)進(jìn)行了查封。三門峽市法院與該院多次協(xié)商，但均未取得進(jìn)展。為確保買受人能夠及時(shí)完成過戶，三門峽市法院主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，積極發(fā)揮司法職能，依法向三門峽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書，解除對(duì)天仁公司名下不動(dòng)產(chǎn)的查封，并協(xié)助買受人當(dāng)日完成新不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的辦理，為拍賣人復(fù)工續(xù)建按下“加速鍵”。

創(chuàng)新試點(diǎn)，“附條件”拍賣

“問題樓盤樓盤牽涉利益群體眾多、矛盾紛繁復(fù)雜，我們不能就案辦案，不能一破了之，還要真正續(xù)建、真正盤活，讓人民群眾不再談“破”色變，而是看到破產(chǎn)的挽救功能，感受到我們的司法溫度?！比T峽市中院承辦法官專門提到了能動(dòng)司法的重要意義。

三門峽法院堅(jiān)持“一樓一策一專班”工作機(jī)制，綜合考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目勞務(wù)密集、資金密集，且涉及民生利益和社會(huì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，堅(jiān)持復(fù)工續(xù)建、盤活項(xiàng)目工作思路，創(chuàng)新采用“附條件”拍賣形式對(duì)天仁公司土地等資產(chǎn)進(jìn)行掛網(wǎng)競拍。

拍賣前，全力做好購房人釋法答疑工作，對(duì)購房戶債權(quán)人逐戶反復(fù)進(jìn)行動(dòng)員，讓購房戶債權(quán)人認(rèn)識(shí)到單純破產(chǎn)清算不能解決其住房問題，即使現(xiàn)金清償，仍不能實(shí)現(xiàn)其利益最大化。通過詳細(xì)釋法，給予購房戶充分選擇權(quán)，可以選擇足額退還支付本金，或者在原購房價(jià)基礎(chǔ)上每平方米增加912元購買，得到實(shí)際住房，為后續(xù)拍賣到甘棠雅苑的競買人繼續(xù)履行原購房合同義務(wù)奠定基礎(chǔ)。

拍賣過程中，堅(jiān)持附條件機(jī)制，在拍賣公告中，附條件聲明拍賣者應(yīng)當(dāng)支付履約保證金1000萬元，促進(jìn)其積極履約；同時(shí)在取得預(yù)售許可證后，簽訂新的商品房買賣合同，將剩余購房資金交付給拍賣者，解決其后續(xù)建設(shè)資金來源問題。

拍賣成交后，在與購房戶債權(quán)人簽訂正式商品房買賣合同且完成備案后，將1000萬保證金和購房戶繳納的剩余購房款57965981萬元交給拍賣人文達(dá)置業(yè)。同時(shí)將破產(chǎn)清算程序應(yīng)當(dāng)清償給購房人債權(quán)的5746萬元打入文達(dá)置業(yè)商品房預(yù)售資金賬戶，徹底解決后續(xù)資金建設(shè)問題，最大程度減輕復(fù)工復(fù)建資金壓力。

意義重大，實(shí)現(xiàn)雙贏多贏共贏

“這個(gè)樓就在我家門口，眼看著它火熱開工又到停工?，F(xiàn)在這個(gè)‘老大難’重新開工，變成了炙手可熱的熱門房源，原先的‘城市傷疤’成為了三門峽的‘明星樓盤’。”“原來光禿禿的樓板變得有顏色了，外墻門、窗戶也安裝上去了，看房的業(yè)主絡(luò)繹不絕。”居住在甘棠雅苑附近王先生非常感慨。如今，“甘棠雅苑”項(xiàng)目更名為“文達(dá)觀棠”，已全面建成住宅612戶，成交500余戶，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付。

三門峽法院綜合考慮購房戶債權(quán)人、建筑施工企業(yè)、拍賣人多方權(quán)益等情況，有效推進(jìn)樓盤續(xù)建、破產(chǎn)審理、矛盾化解等各項(xiàng)工作順利進(jìn)行，為各方權(quán)益實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)強(qiáng)司法保障。

協(xié)調(diào)資金籌集，確保“有錢建”。積極向黨委政府上報(bào)資金困難等問題，最大限度爭取支持。通過三門峽市委市政府的積極協(xié)調(diào)，拍賣人成功申請(qǐng)省問題樓盤專項(xiàng)化解資金6000萬元，減緩競買企業(yè)資金壓力。

確立建設(shè)主體，解決“誰來建”。協(xié)調(diào)拍賣人與項(xiàng)目原建筑施工企業(yè)在自愿的基礎(chǔ)上簽訂建筑施工合同，彌補(bǔ)原建筑施工企業(yè)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沒有足額清償?shù)膿p失，減少施工阻力，保障建筑企業(yè)施工利潤，維護(hù)建筑企業(yè)農(nóng)民工合法權(quán)益。

加強(qiáng)資金監(jiān)管，推動(dòng)“有序建”。及時(shí)將應(yīng)當(dāng)分配給購房人的款項(xiàng)支付到預(yù)售房監(jiān)管資金賬戶，加強(qiáng)資金監(jiān)管，問題樓盤專項(xiàng)資金由相關(guān)銀行和政府部門進(jìn)行監(jiān)督管理，杜絕后續(xù)建設(shè)資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

延伸司法服務(wù)，促進(jìn)效果“最大化”。市法院發(fā)揮審判職能，強(qiáng)化破產(chǎn)審判，確保案件實(shí)現(xiàn)政治效果、法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。通過破產(chǎn)審判，有效推動(dòng)225個(gè)購房戶與文達(dá)置業(yè)有限公司簽約，維護(hù)了民生權(quán)益和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

點(diǎn)贊：保交樓、保民生、保穩(wěn)定

“盡職責(zé)心系百姓，促和諧拯救爛尾”這是甘棠雅苑重整復(fù)盤后274名購房人為三門峽法院送來的錦旗，感謝三門峽市中級(jí)人民法院創(chuàng)新舉措，化解甘棠雅苑問題樓盤項(xiàng)目，協(xié)調(diào)解決了重整計(jì)劃執(zhí)行期間的復(fù)工、解押、辦證等難題。

三門峽市委書記范付中批示：市法院積極服務(wù)全市大局，推動(dòng)“甘棠雅苑”等問題樓盤成功盤活，成績值得肯定。希望市法院在下步工作中總結(jié)好經(jīng)驗(yàn)做法，持續(xù)強(qiáng)化府院聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)新破產(chǎn)審理機(jī)制，充分發(fā)揮審判職能，為加快化解問題樓盤、推動(dòng)全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)司法保障。

三門峽市委副書記、市長徐相鋒批示：保交樓工作事關(guān)民生大事。市法院依托府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，創(chuàng)新思維、精準(zhǔn)服務(wù)、綜合施策，作風(fēng)扎實(shí)，有效地解決了甘棠雅苑的問題，有效地維護(hù)了各方權(quán)益。希望市法院深入總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法，積極擔(dān)當(dāng)作為，充分發(fā)揮法院職能優(yōu)勢，在化解矛盾、維護(hù)穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、防控風(fēng)險(xiǎn)等方面有更大作為，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

采訪手記:本案中，三門峽法院摒棄“一破了之”的思想，在問題樓盤處置過程中始終以復(fù)工續(xù)建為目標(biāo)，根據(jù)樓盤具體情況采取不同的破產(chǎn)方式，通過府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制強(qiáng)化破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置力度，以最快速度、最高價(jià)值對(duì)問題樓盤進(jìn)行拍賣處置，最大限度縮短在建工程復(fù)工時(shí)間，有效保護(hù)各方權(quán)益。甘棠雅苑“問題樓盤”的化解，是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算程序中，以“公開競爭+府院聯(lián)動(dòng)+設(shè)置互惠互約條件”處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，提升資源配置效力，精準(zhǔn)服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)的典型案例。甘棠雅苑“問題樓盤”的成功盤活是在市委領(lǐng)導(dǎo)下、市政府支持下，人民法院充分發(fā)揮審判職能，全力構(gòu)建法治化營商環(huán)境、助推三門峽市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的生動(dòng)實(shí)踐。